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    樓市降溫成趨勢

    2018年09月25日 15:57:00 來源:時代周報 出處:頂點財經

      在“房住不炒”的時代與“遏制房價上漲”的主基調下,8月份國家統計局監測的70城房價,卻令人意外的出現一番普漲。

      70個大中城市里,新房價格上漲的城市數量達到了67個,漲幅持平的城市有2個,下跌的城市僅1個。

      房價上漲的背后,是全國房地產市場庫存數據已經跌至51個月最低,8月新增居民戶貸款占比達55%,為今年以來最高水平。

      市場供需正在走向失衡,這也再度引起了監管層的高度警覺。在“731”中央政治局的73字政策定調,以及年內累計315次調控政策背景下,調控大網又一次全面鋪開,重在“打補丁”和穩秩序。

      “從調控壓力看,9月起各地調控政策正繼續加碼。”中原地產首席分析師張大偉告訴時代周報記者,目前,地方政府擔負“穩地價、穩房價、穩預期”的調控主體責任,住建部等中央部門通過數據預警和約談問責等機制加強各地指導。

      眼下,土地流拍情況大量出現,被視為樓市可能降溫下行的重要信號。今年以來,全國土地流拍已超800宗,土地流拍宗數呈現逐月增多的態勢。

      東吳證券宏觀固收首席分析師周岳告訴時代周報記者,土地作為房價中占比最高的因素,流拍事件頻發,溢價率不斷走低,一定程度上將是房價回調的有利因素。

      如何跳出“越調越熱”怪圈

      每月中旬由國家統計局公布的全國70城房價指數,一直被視為樓市調控成效的重要指標。尤其是15個熱點城市的房價走勢,基本已經成為當前判斷全國樓市的一個風向標。

      9月15日,一張最新的漲跌排行榜出爐。時代周報記者梳理發現,今年8月,70個大中城市新建商品住宅(新房)銷售價格里,僅廈門環比微跌0.1%,北京、南京持平,其余67個城市全部上漲。這當中,無錫、徐州、北海、西安環比漲幅均在3%以上,另有14個城市環比上漲在2%–3%,29個城市環比上漲1%–2%。

      二手住宅亦是同樣的普漲態勢:70個城市樣本中,僅上海、廈門的房價環比微跌0.1%和0.3%,北京、錦州持平,其余66個城市全部上漲。常德環比漲幅最高,達3.2%,另有濟南、西安、無錫、徐州等18個城市環比漲幅超2%,石家莊、太原、寧波等33個城市環比上漲在1-2%之間。

      國家統計局城市司高級統計師劉建偉用了12個字來概括8月房價全貌:一二線城市“總體平穩”,三線城市“有所上漲”,15個熱點城市“有漲有跌”。

      據初步測算,在新房房價序列中,4個一線城市、31個二線城市、35個三線城市環比分別上漲0.3%、1.3%和2%,同比分別上漲0.9%、8.6%、8.3%。15個熱點城市中,無錫環比漲幅最高,為3.4%,濟南同比漲幅最高,達10.2%。

      “目前看,當下房地產市場依然處于高溫周期中,特別是中西部區域三四線城市棚改等政策帶來的高峰期依然存在,量價依然處于明顯上漲中,”張大偉稱,“截至今年8月,本輪房地產市場上漲周期已經長達39個月,繼續刷新了中國房地產上漲周期最長歷史”。

      市場憂慮,這似乎又回到了“越調越熱”的樓市怪圈。事實上,今年前8月,房地產業的銷售、融資、投資、拿地等指標都保持相對較高的增速。

      其中,全國新房銷售面積在前8月已經突破10億平方米大關,銷售額近8.94萬億元,紛紛再創歷史紀錄;房地產開發投資7.65萬億元,連續兩個月出現雙位數增長;房企購地1.64億平方米,土地成交價款8177億元,同比分別增長15.6%和23.7%;在供應端,全國新房新開工面積13.33億平方米,同比增長15.9%。

      “從去庫存到因城施策再到完善租賃市場等,本輪樓市政策的調整與變化都在指向一個目標—房住不炒,但是市場回饋不可能一步到位,還會發生某種程度的反彈,甚至會刺激市場預期的反向回應,”中國人民大學重陽金融研究院客座研究員張敬偉撰文指出,“具體到不同城市,樓市表現、政策預期和市場終端的目標也不合轍”。

      在張敬偉看來,從去庫存政策開始,形成了從一線城市、一線周邊城市、二線熱點城市、二三四線城市的逐級傳導,隨后又是一輪輪城市調控的接力傳導。三四線城市不僅庫存無多,而且迅速邁進“萬元+”時代,有些三四線城市甚至無房可買。

      從整體看,全國性去庫存周期已經完成。截至8月末,國內新房庫存量近5.39億平方米,比7月末減少555萬平方米。按照張大偉的統計,國內新房庫存在連續4年多下調后,已經降至51個月最低。比如,呼和浩特從幾年前的最早取消限購城市,到現在第一個表態取消去庫存。從全國房地產市場看,大部分城市已經需要補充庫存。

      “當前,房價上漲預期尚未根本改變,但房價上漲的脆弱性已開始顯現,” 《經濟參考報》日前發表頭版評論文章《謹防樓市形成“合成謬誤”》,文中指出,房價脫離基本面上漲,勢必增加宏觀經濟金融風險,阻礙經濟轉型升級,引發經濟運行脆弱性,最終推動樓市形成所謂的“合成謬誤”(Fallacy of Composition)。特別是房價上漲往往存在棘輪效應,風險容易自我聚集,需要高度警惕。

      各地調控繼續加碼

      “易熱難冷”的房價棘輪效應正在發揮威力。若要維持當前房價繼續高位上漲,必須提供比以往更多的貨幣供應,但這無異于飲鴆止渴。

      在時代周報記者采訪的多位分析人士看來,堅持房住不炒,除了彌補房地產調控短板和全方位引導合理住宅消費之外,還需要采取有效措施改變住宅投資的不合理預期,同時穩妥應對可能出現的市場波動。

      “731”中央政治局的73字政策,已為今后樓市走向定調。時代周報記者發現,在60多個城市祭出“限售”利器后,“打補丁”“管秩序”成為最近2個月樓市調控的重點。從住建部到主要城市,都在發布秩序整頓政策與文件。

      9月19日,北京和上海雙雙在官網掛出治理市場亂象專項行為的通知。其中,北京重點整治“學區房”“商住房”“企業購房”等內容;上海則大力整治首付貸、違規提取公積金、通過婚姻獲得購房資格等行為。

      深圳、廣州此前已經搶先一步出手整頓房地產市場。9月18日,廣州表示,要把掃黑除惡專項行動與日常市場巡查結合起來,進一步加大對中介機構的巡查。而深圳在8月中旬就已出文,要嚴厲打擊中介機構以威脅等暴力手段驅逐承租人、惡意克扣保證金和預定金,以及“茶水費”與“陰陽合同”等22條樓市亂象。

      “樓市調控政策的逐步加碼且無舒緩跡象,使得本輪樓市調控周期凸顯手段更多、力度更大的特點,”張敬偉稱,“有些城市房價漲得太快,僅僅約談市場遠遠不夠,更關鍵的是理順這些城市的市場。因此,樓市調控主要還是要化解供給側的結構性沉疴”。

      在張敬偉看來,以往,樓市供給側疊加了地方GDP崇拜、土地財政、開發商利益訴求和金融機構的深度參與,現在則多了樓市周期率累積的結構性利益糾纏和系統性的金融風險。樓市不能硬著陸,只能軟調控。

      “之前在一線城市運行的特殊政策,在試驗效果成功后,未來很有可能在二三線城市落地。”有房企代表李凱(化名)告訴時代周報記者,比如搖號、限制企業買房、離婚結婚買房政策等,都可能會陸續全面鋪開,用意是堵住漏洞。

      土地流拍成降溫信號

      土地市場,是樓市的晴雨表,亦是先行指標之一。2018年的全國土地大量流拍,這是過去多少年很難見到的。

      北京300公里外的石家莊,280畝普通宅地正在等待競拍人。最終因無人報價,這場9月17日的公開出讓活動只能叫停。

      中國指數研究院數據顯示,截至2018年8月底,全國已發生土地流拍807宗,累計流拍建筑面積達7954萬平方米,是去年同期數額的7.3倍。

      整體看來,2018 年土地流拍現象較前兩年明顯增加,單月流拍建筑面積均在500萬平方米以上,6月以來更是突破千萬平方米,土地流拍節奏不斷加快。對比市場推出的總建筑面積,流拍率自二季度以來不斷攀升,8月數值已達 7.05%,創月度流拍率紀錄。

      三四線城市仍為土地流拍事件高發區域,但下半年以來占比有所下降,二線城市占比逐漸上升。統計年內流拍土地規模排名前 20 的城市中,二線城市達8家,而且排名前四位的太原、阜陽、天津、合肥中,有三地為二線城市。1–8 月,二線城市平均流拍率為 5.12%,平均溢價率 17.37%,而三四線城市流拍率僅 3.98%,平均溢價率更是比二線城市高出 12 個百分點。

      但上文已有提及,前8月,房企購地1.64億平方米,土地成交價款8177億元,同比分別增長15.6%和23.7%,該如何解釋這與流拍嚴重的分歧?

      易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴時代周報記者,關鍵要看市場的結構。很多城市雖然流拍數量多,但成交量也還是大的,換而言之,主要是供地節奏在加快。但房企在新環境下變得更加謹慎。

      “本輪流拍事件恰是房產市場逐漸趨于理性的重要體現,開發商減少盲目拿地,”周岳分析,調控政策不斷加碼,土地出讓條件愈加嚴苛。特別是一二線城市,限地價、限房價、競自持、競配建、搖號購房、共有產權等成為市場推地的重要附加條件。這對于房企的經營盈利產生較大壓力,加之土地配置費高企,才使得多處地塊無人問津。

      除此,現金流是房企殺手,回款慢、融資難,還債高峰期到來。數據顯示,自2018下半年到2021年房企有息負債集中到期,規模分別為2.9萬億元、6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元,2022年及以后到期的總規模0.9萬億元。

      同時,房企在銷售端又遭遇史上更嚴厲的“限購、限價、限簽”,直接導致房企經營現金流回款慢,回款少。接下來,房企將整體處于“頻還債,融資少,回款少”的尷尬局面。

      周岳認為,此輪流拍或將導致市場需求的萎縮,從而限制房價的上漲空間。中國宏觀經濟研究院研究員郭麗巖也表示,地價和房價之間是全鏈條的關系,部分城市的土地溢價率在下降,預示著市場對于未來房價走勢預期的變化。

      58安居客房產研究院首席分析師張波對時代周報記者指出,8月份房價呈現上漲的態勢,只不過是市場的慣性,樓市熱度已近“觸頂”。他覺得“金九銀十”成色不足是市場共識,樓市降溫已然來臨。

     

     

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